Baufinanzierungsrechner: Monatsrate & Tilgungsplan berechnen

Mit diesem Baufinanzierungsrechner berechnest du die monatliche Rate (Annuität) deiner Immobilienfinanzierung und siehst, wie sich Zins- und Tilgungsanteil über die Jahre entwickeln. Berücksichtige dabei den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, dein Eigenkapital, den Sollzins, die anfängliche Tilgung, die Zinsbindung sowie optionale Sondertilgungen.


Finanzierung berechnen

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Ergebnis


Darlehenssumme {{ Math.round(darlehen(kaufpreis, nebenkostenProzent, eigenkapital)).toLocaleString('de-DE') }} Euro
Monatsrate {{ monatsrate(kaufpreis, nebenkostenProzent, eigenkapital, sollzins, tilgung).toLocaleString('de-DE', { minimumFractionDigits: 2, maximumFractionDigits: 2 }) }} Euro
Restschuld nach Zinsbindung ({{ zinsbindung }} J.) {{ Math.round(restschuldNachZinsbindung(kaufpreis, nebenkostenProzent, eigenkapital, sollzins, tilgung, sondertilgung, zinsbindung)).toLocaleString('de-DE') }} Euro
Zinsen bis Zinsbindungsende {{ Math.round(zinsenBisZinsbindung(kaufpreis, nebenkostenProzent, eigenkapital, sollzins, tilgung, sondertilgung, zinsbindung)).toLocaleString('de-DE') }} Euro
Gesamtlaufzeit bis Volltilgung
(bei gleichbleibendem Sollzins)
Summe Zinsen gesamt {{ Math.round(zinsenGesamt(kaufpreis, nebenkostenProzent, eigenkapital, sollzins, tilgung, sondertilgung)).toLocaleString('de-DE') }} Euro

Mit dieser Rate wird das Darlehen nicht bzw. erst nach über 50 Jahren abbezahlt – erhöhe die Tilgung.



Zusammenfassung


Bei einem Kaufpreis von {{ kaufpreis.toLocaleString('de-DE') }} Euro zuzüglich {{ nebenkostenProzent }} % Kaufnebenkosten und einem Eigenkapital von {{ eigenkapital.toLocaleString('de-DE') }} Euro benötigst du ein Darlehen von {{ Math.round(darlehen(kaufpreis, nebenkostenProzent, eigenkapital)).toLocaleString('de-DE') }} Euro. Bei einem Sollzins von {{ sollzins }} % und einer anfänglichen Tilgung von {{ tilgung }} % beträgt deine Monatsrate {{ monatsrate(kaufpreis, nebenkostenProzent, eigenkapital, sollzins, tilgung).toLocaleString('de-DE', { minimumFractionDigits: 2, maximumFractionDigits: 2 }) }} Euro. Nach der Zinsbindung von {{ zinsbindung }} Jahren verbleibt eine Restschuld von {{ Math.round(restschuldNachZinsbindung(kaufpreis, nebenkostenProzent, eigenkapital, sollzins, tilgung, sondertilgung, zinsbindung)).toLocaleString('de-DE') }} Euro, die du dann neu finanzieren musst. Insgesamt zahlst du bis zur Volltilgung rund {{ Math.round(zinsenGesamt(kaufpreis, nebenkostenProzent, eigenkapital, sollzins, tilgung, sondertilgung)).toLocaleString('de-DE') }} Euro Zinsen.



Chart: Zins- und Tilgungsanteil pro Jahr




Tilgungsplan: Entwicklung nach Jahren




Wie wird die monatliche Rate berechnet?

Eine klassische Baufinanzierung ist in der Regel ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet: Du zahlst über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate – die sogenannte Annuität. Diese setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die anfängliche Jahresrate ergibt sich aus dem Darlehensbetrag multipliziert mit der Summe aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz; geteilt durch zwölf erhältst du die Monatsrate:

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12

Bei einem Darlehen von 360.000 Euro, einem Sollzins von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % ergibt sich beispielsweise eine Monatsrate von rund 1.650 Euro. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil, da die Restschuld kleiner wird. Da die Rate jedoch konstant bleibt, steigt im Gegenzug der Tilgungsanteil immer weiter an – die Tilgung beschleunigt sich also mit jedem Jahr.

Was bringt Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche, freiwillige Rückzahlung, die du neben der regulären Monatsrate leistest – meist einmal jährlich. Viele Kreditverträge räumen ein Sondertilgungsrecht von beispielsweise 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ein. Jeder Euro Sondertilgung reduziert direkt die Restschuld und damit die Basis, auf die Zinsen berechnet werden.

Das hat zwei Effekte: Du verkürzt die Gesamtlaufzeit deiner Finanzierung spürbar und sparst über die Jahre erhebliche Zinskosten. Schon vergleichsweise kleine jährliche Sondertilgungen können die Zeit bis zur Volltilgung um mehrere Jahre reduzieren. Im Rechner kannst du oben einen Betrag für die jährliche Sondertilgung eintragen und den Effekt direkt im Tilgungsplan und in der Gesamtlaufzeit ablesen.

Was ist die Restschuld nach der Zinsbindung?

Der Sollzins einer Baufinanzierung ist nur für die Dauer der Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) garantiert. In den allermeisten Fällen ist das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt – es verbleibt eine Restschuld. Für diese Restschuld benötigst du eine Anschlussfinanzierung, deren Konditionen zum dann aktuellen Marktzins neu verhandelt werden.

Das ist das zentrale Zinsänderungsrisiko einer Immobilienfinanzierung: Steigen die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung deutlich an, kann die Anschlussfinanzierung spürbar teurer werden. Eine längere Zinsbindung oder eine höhere Tilgung verringern die Restschuld und damit das Risiko. Wer frühzeitig plant, kann sich über ein sogenanntes Forward-Darlehen die Konditionen der Anschlussfinanzierung schon vorab sichern.

Annuität, Sollzins und Tilgungssatz

Damit du die Begriffe sicher einordnen kannst, hier die wichtigsten Definitionen:

Hinweis: Dieser Rechner liefert unverbindliche Modellrechnungen und stellt keine Finanz- oder Kreditberatung dar. Die Ergebnisse erfolgen ohne Gewähr. Der Sollzins der Anschlussfinanzierung kann vom hier angenommenen Zins abweichen; tatsächliche Angebote hängen von Bonität, Objekt und Marktlage ab.